买房避坑指南（二）：地产项目情况
在决定买房之前，应该对地产项目有一个基本的了解。本文对项目中的一些坑进行梳理。
如何搜索
确定买房资格后，需确定自己手头能掏出多少钱，并且到网上搜索房贷计算器，确定大致预算。确定预算后，可以按90和110两个档估计一下大概能接受多少钱一平的房子，再结合工作地点确定搜索范围。
之后就是找专门的网站与APP，例如房天下网或安居客等，在网站中搜索楼盘。这类网站收集了楼盘的详细的资料，更新也比较及时，还能进行地图找房，推荐优先在此类网站进行搜索，确定买房的大致范围。确定意向楼盘后，也到这类网站中搜索项目信息，关注价格情况（如果已经开盘的话）。
信息项
找到楼盘后，可以查看项目的详细资料，例如：
其中以下几个因素需要关注一下：
开发商
在资料中展示的开发商不一定是本尊，有可能是在当地成立的子公司，或者与其他开发商成立的联合公司。如果想知道本尊是哪家开发商，可以使用天眼查等网站查询。
开发商有大开发商，有小开发商，有国企，有民企。在大城市建议买大开发商的楼盘，因为小开发商容易破产烂尾，一旦烂尾，即使业主有能力花钱自救，也会白白耽误十年，得不偿失。
需要留意的是，因为近两年很多开发商讲究高周转，快进快出，很可能会忽视质量，所以开发商大小和房屋好坏已经没有对应关系，大开发商可能开发了烂房子，小开发商也可能开发了好房子。
大开发商与小开发商相比，唯一区别就是不会跑路烂尾（备注：2021年下半年，恒大和一系列大开发商用实际行动告诉我们，大开发商照样会烂尾）。注意，只是不会烂尾，该延期的还是会延期，该维权的还是会维权，无论大小开发商都是如此，私企国企还是央企都是一样。
即便是同一开发商，不同城市也会有不同表现，例如在北京口碑良好，到了南京可能就要处处维权。同一城市不同历史时期也会有不同表现，例如以前房子质量好，后来的房子开始糊弄。因此仍然要与本地人交流，了解开发商在当地的口碑如何。如果非常害怕延期交付（例如孩子即将上学），或者非常害怕质量问题，建议考虑二手房。
有些时候，因为开发商名气有点小，会选择蹭大牌开发商的名字，例如“万科XXYY”楼盘不一定就是万科开发，也有可能是XX开发商（没听说过的名字）开发，开发完成后配万科物业。这不算什么问题，实际的XX开发商靠谱，或者去售楼处时置业顾问能把两家开发商关系说清楚就行。实在介意的话，如何区分这类贴牌项目呢？去万科官网查一下就知道了，不是自家项目他不会写的。
除了单独开发，有时还有联合开发的情况。置业顾问会说，XX擅长XX，YY擅长YY，ZZ擅长ZZ，XX、YY、ZZ共同开发就是强强联合。以现在形势来看，最后结果一定是大家都只做到60分，而且并非像置业顾问那样谁擅长做什么，然后业主找上门维权的时候，大家也会相互踢皮球，XX会说是YY开发的，YY会说是ZZ开发的，ZZ会说是XX开发的……
物业公司
通常你跟开发商只需要打一两年交道，而后续二三十年每天都会跟物业公司打交道。买楼时，建议了解一下配套物业的物业公司的口碑，如果手中楼盘选择很多，而且有机会躲开只收钱不办事的物业，可以考虑躲一躲，毕竟请神容易送神难。
虽然从理论上讲可以通过业委会来换物业，但是等到交付以后你就会发现，小区业主情况复杂，人性难测，连把业委会成员凑出来都是一件极其困难的事情，更不用说换物业了。
精装/毛坯
如果精力充足，或者有足够的钱去装修，那么不建议买精装房，两个原因：
- 现在精装房减配严重，除非你很忙或者很懒，要不然用精装省出来的钱自己装修，你通常可以装得更好。
- 一旦出现质量问题，毛坯房修起来可比精装容易多了，把房间毁掉重新装修也不心疼，而且现在出现质量问题的概率很大。
如果你没有精力监工，也没钱去请监理，倒是可以买精装，同样是两个原因：
- 自己装修的话也不是绝对可靠，如果没有提前做好功课，特别容易被宰，而且质量更差。
- 交房时如果出毛病，也是大家一起出毛病、大家一起去维权。
所以精装毛坯的问题也是要具体问题具体分析。
五证
五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》（现房是《商品房销售许可证》）。
购房时看《商品房预售许可证》就行，只要这个证齐全，说明另外四个肯定也齐全了。而且五证里面最容易出问题的就是这个《商品房预售许可证》，通常有两种问题：
- 没拿到证就开盘
- 只有1号楼拿到证，开发商开始卖3号楼。
需要注意，预售许可证不是针对整个小区的，而是针对单个楼的，如果小区里面有10个楼，那么就需要办10个证，否则还是不合法的。
五证不全，只要发生纠纷，你无法得到任何法律保护。一旦房子烂尾，谁也救不了你。其他后果如下：
- 无法办理贷款：银行需要根据预售许可证决定放款。
- 购房合同无效：不仅如此，如果开发商反咬你一口，你可能还得赔开发商钱。
- 质量没有保证：连卖房都违规操作，你认为开发商后续会认真盖房子吗？
- 无法办理房产证。
因此一定不要买五证不全的房子，而且，由于政府办事比较慢，你也不要假定开发商很快就能把证补全。
容积率
容积率，说的通俗一点就是房屋疏密程度。数字越大，房屋排布越密集，住起来越压抑。土拍时政府会对土地指定一个容积率，为了多挣钱，开发商则会倾向于在不突破指定容积率的前提下把楼建得密一些。
对于容积率，大家只需要记几个数字：6层以下0.8，11层小高层1.5，18层高层1.8左右，19层以上2.4，这些都是比较合适的容积率。比这个数字小，房子就稀疏，比这个数字大，房子就密集。数字太大的话房子就会变得密密麻麻。
容积率有一个“高低配”的坑：小区容积率是2.4，而该小区内部建了几个30层高层，又建了几个11层小高层，那么你所看到的2.4只是一个平均值，（高层）实际容积率要大于2.4，建筑也会比纯30层高层小区密集。交房以后，这种高低配小区业主之间也容易闹矛盾，所以务必慎入。
容积率低也不等于采光一定好。如果楼盘排布不合理，或者小区南边有挡光高层，该挡光的还是会挡光。
停车位
现在的新小区默认是人车分离，开发商即便开发了地上车位，也会特意模糊这一点。介意地上车位的话（主要是会给你的孩子带来安全隐患），要仔细进行确认。
负面评价
开发商肯定不会说自己坏话，有时候还会派托儿在APP里说好话，而一般人因为没交房还写不出客观评价，所以负面评价就变得比较珍贵。
建议多下载几个APP，将负面评论收集齐，去掉无脑喷的内容，然后核实剩下内容是否属实，是否为评论者一面之词。在核实的过程中，你对项目的了解也会逐步加深。
另外建议在网站、微博、微信等途径搜索开发商在本地其他楼盘的维权事件（开发商第一次进入本地开发的话，就搜一搜其他城市的案例），确认业主诉求如何，如果没有房屋质量问题维权，也可以认为稍微有些靠谱了。
楼面价与地价
地价就是开发商从政府那里买地所花的钱，楼面价则是将买地所花的钱平摊到建筑内部之后得到的平均值。
地价是地产项目中一块比较大的成本。卖同样的楼价，地价低了，开发商可以多挣点，地价高了，开发商就会少挣点，因此楼面价或地价可以当作房屋定价与开发商盈利程度的参考。不过需要注意的是，开发商利润大，他不一定好好开发，但开发商利润小，他一定不好好开发，所以可以多渠道了解片区各盘的地价，避免地价太高的盘。
地价与房价不是简单的数值计算关系，它们的大小关系只能当作参考，不能当作决定性因素。很多人将“楼面价”和“房价”比喻成“面粉”和“面包”，面粉涨价，面包就会涨价，这个认识实际上是不对的。房价并不是简单地由地价加建筑加杂七杂八费用决定的，如果开发商体量大，楼盘多，他们也可以选择为了完成销售指标而降价销售，再开发一套改善盘就能把钱挣出来了。