买房避坑指南(三):项目周围环境

很多人买房时候,并没有在工地周围仔细观察环境,也没有仔细观看售楼处内公示的“不利因素”。等到交房时候才发现自己被骗,去维权开发商却说“我们已经公示了”,连条幅都不好打。

因此本文提醒大家在项目周围环境需要留意哪些事情,以免无端被坑。

了解用地规划

中国的土地都是国有的,而所在地区的自然资源和规划局会对土地用途进行一系列规划。因此,你需要了解所买楼盘处于规划局的哪个片区,然后去网上搜索一下该片区的规划(注意官方网站不一定好找,所以要利用好搜索引擎)。

以武汉为例。假如在光谷软件园工作,一般都会选择在光谷片区买房。假如选择光谷东,应该能找到和下图类似的规划图:

光谷东

上图中的文字标识是特意加的,而政府原始规划里面不会标记具体是哪个工厂或哪个小区,需要自己根据道路坐标寻找定位。

在这张图上将小区位置找准之后再仔细看,即使目前所买楼盘周围都是空地,也能大概了解周围空地将来要建设什么东西,会不会有污染的工厂等等。需要留意的是,工业用地分为三级,一类工业用地基本上无污染、无影响,而二、三类工业用地则会有污染,能躲就躲。

另外要留意小区南边的情况,例如现在是空地,将来可能就会盖出挡光的高层,而这一点不是开发商所能控制的。

了解项目不利因素

项目不利因素,说白了就是可能会让居民感到不舒服的东西,例如临近铁路会有噪音。不利因素分为红线外不利因素和红线内不利因素,前者是小区范围外,不能由开发商控制,后者是小区范围内的,开发商可以控制。但无论是小区外的还是小区内的,买房前都应当关注,以免遗漏。

不利因素

需要留意以下不利因素:

  • 铁路线、轻轨线、火车站、铁路车辆段(噪音)
  • 高架桥、隧道(噪音)
  • 城市主干道(噪音)
  • 经常有大车路过的主干道(噪音、安全)
  • 汽车站(噪音)
  • 机场(严重噪音)
  • 垃圾站(异味)
  • 公共厕所(异味,但一般问题不大)
  • 工厂(污染、安全风险)
  • 臭水沟(异味)
  • 公墓(禁忌)
  • 荒山(同上,可能不是公园,而是周围村庄村民的祖坟)
  • 油气站(安全风险)
  • 危险品仓库(安全风险)
  • 工地(噪音、安全,虽然通常它们都是临时的)
  • 看守所、监狱、军事基地(真有吗?既然是郊区,当然有可能有)
  • 高压线、变电站(虽然实际上无害但是看着感觉不舒服)
  • ……

除了当下的不利因素,也要留意未来建设。附近有荒地、空地、破旧村庄(城中村)时要特别留意用地规划,因为它们可能会在拆迁之后变成以上不利因素。

即便都是不利因素,其影响也是不同的,例如同样是铁路线,如果是高铁或走高架桥的地铁,后半夜通常不会有噪音(后半夜列车维护),而如果是普速铁路,后半夜也容易产生噪音(客运货运不分昼夜)。有些不利因素的影响可能还会被小视,例如,2km外有一个化工厂,可能白天一点感觉都没有,而晚上工厂会违法排污,出门就能闻到异味。

即使都是有影响的不利因素,不同人的感觉也是不一样的。例如有些人无法忍受住在公墓附近,而有些人就不介意,甚至想抓鬼玩;有些人晚上睡觉睡得香,飞机从头上过也无所谓,而有些人晚上碰到一点噪音就会被吵醒。因此还得亲自去现场感受才行。

以下不是不利因素

以下“不利因素”是无害的,或者说,智商越低,危害越大。希望大家能相信科学,不要因为以下原因维权:

  • 高压线(高压线有安全距离要求,即使超高压也不超过15米,离小区实际上会很远,影响可以忽略不计)
  • 变电站、变压器、配电室(同理)
  • 通信基站(所谓的“辐射”只是普通电磁波,其影响可以忽略不计,另外切断基站会导致手机没信号,让你打不了电话上不了网)
  • 公共Wi-Fi(同理)

“学区房”只是噱头

有些开发商会将“学区房”作为卖点,或说自己在某某名校附近,或说自己已与哪所名校签约。

需要留意,在某名校附近,不代表一定是这个学区。即便是名校,也不一定是校本部或分部,可能只是简单的签约。

“签约”也分很多种,有的是完全交给名校运营,有的是由名校提供师资进行支援,而有的只是行政管理关系,或者干脆只是交一笔钱就允许挂名校的logo。既然有签约,那么当然就会有解约,可能协议只有几年有效期,几年之后就解除关系了。

签约名校,就代表学习一定好了吗?不一定!教学质量好坏得看毕业生的成绩单,没有成绩做检验,名就只是名字而已。就算真是货真价实的名校,如果你的孩子不好好学习,成绩照样上不去。因此,不要对刚需房配建的学校抱什么希望,能有学校上就不错了。

一个城市往往就那么几个名校,如果学习成绩真的强,相应的学区房价格应该是既高又坚挺,有钱人家长也会奔过去买,根本轮不到普通人。就算能轮到普通人,大概也是买不起。

另外还要留意一点,有些名校是民办学校,例如某某外国语学校,这类学校不是靠学区分配自然进去的,也不是用普通途径考进去的,而是花巨额金钱安排进去的(甚至有钱也挤不进去),所以就算确实住在附近也不代表能入学学习。

最后还有一点非常重要:如果孩子近两三年内就要上学,建议不要买预售房!一方面预售房本身的工期就没有保证,另一方面学校工期与学区分配也没有保证,买新房很容易耽误孩子上学!

请亲自到项目周围转一转

务必提前找到工地,在工地附近转一圈,查看小区周围情况,然后再将巡查范围扩大到周围2~3km,了解小区附近有哪些重要配套或者重大不利因素。

了解负面环境之后,再稍微找一找正面配套,看一看其配置、规模和距离能否满足日常生活需要,例如:

  • 超市
  • 商场
  • 医院
  • 银行
  • 幼儿园
  • 小学、初中(注意小学和初中按学区入学,离得近也不一定是同一学区)
  • 健身场所
  • 公交车站、地铁站

因为不同人的感觉不一样,请亲自去现场感受、核实,不要光听别人评论,特别是不要随便相信置业顾问的话。就算置业顾问催促,也要先把这些事情核实清楚再说。

特别留意

  • 留意小区南边,确认现在建筑会不会挡光。如果没有建筑,只是荒地,注意未来可能会建设出挡光的高层,而且这一点是开发商无法控制的。
  • 留意售楼处与工地不一定在同一个地方,有时候离得还很远,所以要想办法找到实际的工地。不要认为售楼处位置很好,小区楼盘位置就会很好。

如果地处郊区,位置偏僻,还需要留意以下两点:

  • 注意周围公共交通的形式、途径站点与发车频率,可能将来交房之后早上会有一万个人去等一辆半小时一趟的班车,或者干脆没有公交车,大家不得不开车或者骑电动车出行。
  • 注意周围小区与路网的密度,虽然你前往现场的时候可能道路畅通,但这不代表早高峰时候同样能够顺畅无阻。

随着城市发展、居民入住,周围的交通也许会逐步改善,但这需要一些时间,有的地方一两年就能落实,有的地方需要等五六年才仅仅是有改观,因此出行条件不能指望未来发展,得当下就能满足才行。

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