买房避坑指南（四）：售楼处里的套路
确认买房之后，就要前往售楼处详细了解楼盘情况并付钱购买。但售楼处充满了经过精心布置的陷阱，本文则会讲述如何练就一副火眼金睛。
务必先做好准备再去售楼处
查一下网签
本节不适用新开盘的情况，因为刚开盘的话网签量肯定是零。网签与销售之间有较长的时间延迟，开过几波以后才能查到之前开盘时的网签情况。
有些城市提供了住宅项目信息公示网站（由所在城市的住房和城乡建设局提供），可通过此类网站查询网签情况。对于已经开盘一段时间的，或者分期开发的，就可以相应网站查网签情况，虽然有延迟，但其数量级仍然可以反映小区卖得好不好。在相同地段之内比较，卖得好可能是炒的，但卖得不好肯定有硬伤。
了解建筑许可
项目必须在取得许可后方可动工，而许可是需要公示的。因此，可以前往工地门口查看公示的建筑许可和平面图，也可以提前在网上搜索建筑许可（所在城市的自然资源和规划局官方网站上面有，但可能需要借助搜索引擎搜索），名称可能是“建设工程规划许可”、“建设项目批前公示”等。
因为官方网站会提供超清版本文件下载，建议去官方网站搜索下载，但因为工程名与小区名可能不一致，可能你还是需要用其他途径来了解工程项目叫什么名字。
例如：
不要把它们当成形式主义展板。仔细看这组图，你就可以清晰地了解到土地用途、占地面积、容积率、楼盘分布、小区内物业设施、光照情况等信息，而且还能少被置业顾问忽悠。
带把卷尺
后文会详细讲到样板间的各种套路。预防样板间套路，你需要准备一副卷尺，而且卷尺也就几块钱，买了不会吃亏。
买完之后，拿卷尺好好测量一下你现在居住的房间的尺寸，以及主要家具的尺寸，对距离有个印象，这样到时候置业顾问跟你说两米五的时候你就知道是宽还是窄了。
带上平板电脑
如果你手头有一个平板电脑，建议你把平板电脑带上。现场会有各类文字公示内容，特别是那种不想让你看但又不得不展示的，拿平板看会比拿手机看着舒服，也有利于深入地思考。
装一个地图APP
区位图的尺寸是骗人的，有些不利配套也会刻意隐瞒，所以要用规范的地图APP来查看周围配套与实际距离。
当然地图APP也不是全面的，例如建设中的工地以及公墓、看守所、监狱、军事基地都不会在地图上表示，所以仍然要实地现场查看。
小心车牌识别
你的车开进售楼处之时，也是骚扰电话登记之时：有些售楼处会安装车牌识别系统，默默地记下你的车牌号和联系方式，还会与其他开发商共享。因车辆识别这件事情难以取证，即便投诉也不太可能解决（除非你愿意耗费大量时间精力与金钱跟开发商死磕），所以建议开车来的人把车放稍微远一点的地方，别放售楼处附近，也别让售楼处保安看到你上下车。
个人建议，如果距离在接受范围之内的话，可以考虑骑车去楼盘与售楼处。与开车相比，骑车的时候，对小区位置、距离与周围环境会感受得更加直观。
小心人脸识别
去售楼处通常要先登记，确认渠道并判断应该给你什么样的优惠。为了防止你作弊，有些开发商还会用些科技手段，在售楼处偷偷地安装人脸识别系统，然后根据人脸识别结果来确定优惠多少，而消费者对人脸识别毫不知情，即使带上口罩系统也能进行识别，只能靠戴头盔预防——
这同样是你投诉或起诉也难以自行解决的行业乱象。对此只能建议，如果想通过中介等渠道途径购房，那么不要自己前往售楼处，甚至不要靠近售楼处，否则就拿不到优惠了。
提前去工地附近转一圈
准备进入售楼处之前，应当找到楼盘所在工地，在工地周围转一圈，并且扩大到周围2～3km范围看一下，了解周围环境如何。详细关注点可参见前文。
有些售楼处和实际工地并不在一起，因此要把工地实际位置找出来。售楼处位于车水马龙的好地段，而实际的楼盘可能在一两千米之外的一片荒地之中。
吃饱喝足
在售楼处核实信息是一场硬仗，所以先吃饱喝足之后再过去，以免体力不足而主动偷懒。当然不用喝太多水，只要不是去维权的，售楼处会主动给你端茶送水。
稍微做点功课
售楼处销售都是“见人说人话，见鬼说鬼话”，如果你房产方面事情懂的不多，对片区也不熟悉，他们就会使劲地忽悠你。如果你做足了功课再过去，他们至少就不敢太离谱地忽悠你了。
区位图与沙盘的套路
区位图
区位图可以直观地展示小区所处位置，以及小区周围的配套及城市功能区域。为了外表美观、突出重点，区位图会做出一些变形调整。
但是，区位图经常是严重变形，甚至变得非常夸张。有多夸张呢？举个例子，将区位图代入到真实地图中，标记相应距离，可以得到：
小区距离北面的主干道看起来不远，画起来比小区宽度窄，实际上要800米，是小区宽度的2倍。向西前往“唐冶生活区”其他位置还需要至少再走2km（因为中间有山）。而“唐冶生活区”与“中央商务区”看似不远，还能互相辐射，两地实际上却相距6km以上。“中央商务区”的高新万达广场看似位于二环东路与岔路口中间，其实它距离岔路口只有1km，距离二环东路路口却有5km。所以在“唐冶生活区”或“高新东区”工作的通勤距离都不一定很近，在“中央商务区”或“龙奥政务区”工作则要仔细考虑一下通勤距离到底能不能接受了。
当然区位图的骗局也好识别，就像上面的楼盘，只要你找辆自行车从西边的二环东路沿着主干道骑到东边的售楼处，你就能深刻地感受到区位图变形得有多么夸张了。
沙盘
区位图主要用来描述小区周围的环境，而沙盘主要用来描述小区内部的环境。
为了营造一种高级小区的感觉，沙盘也会经过精心美化，例如：
- 沙盘整体搞得郁郁葱葱，就好像进入了花园城市新加坡。实际上交付的时候只有光秃秃的六棵树。
- 沙盘上看各楼排布稀疏，实际上小区密密麻麻，颇有香港九龙城寨遗风。
- 沙盘上看周围视野开阔，实际上南边是严重挡光的高层写字楼。仔细查看，在沙盘上那栋楼只是矮矮的水晶块。
- 沙盘上看不到地上停车位，实际上小区内部有地上停车位，人车不分流。
- 你所要买的楼挨着变电站、垃圾回收站等设施，沙盘上没有体现。
- 跟区位图一样，沙盘的比例尺也是变形的。
看沙盘时，如果小区内部或小区南部有水晶块，务必较真地问一下那是什么楼，到底是什么用途，到底有多少层。
就算沙盘所有坑都识别出来了，你可能还会碰到这种无法预防的情况——
周围环境
区位图和沙盘还有一类套路：虚假的周围配套。
虚假主要体现在三方面。
第一方面是距离作假：以地铁站为例，从区位图或沙盘来看好像在附近，实际距离2km，而且还不能走直线，需要稍微绕点路，早上上班光是走到地铁站就要花半小时。所以要用你的地图APP来核实实际距离。
第二方面是把政府规划当成既成事实：既然是规划，说明还可以“根据实际情况”调整甚至取消，而这种调整或取消不是开发商能够决定的事情。
第三方面是隐瞒不利因素，例如将南部已经建设或即将建设的大高层标记成矮矮的水晶块。
仍然以地铁为例。买不起楼的人，通常会被挤到郊区去买楼，而身重要处郊区，地铁就会变得极其重要。实际上，地铁从规划到审批再到落地可能要长达十年时间，如果国家政策收紧，地铁规划可能还会延迟或取消。因此，除非有政府正式发布的官方消息，或者亲眼看到已经开始施工或正式运营，不要相信周围一定会有地铁。否则的话，如果地铁真的改道或取消了，你就算去砸售楼处也起不到任何作用。
此外有些配套的意义是不大的，例如火车站、机场，你不会天天去坐火车飞机，但是你可以天天感受到它们的噪音；例如离市政府近，你不会天天去政府办事，但你可以感受到周围配套缺乏，毕竟市政府周围经常很空旷；例如离大学近，离得再近你也得靠高考考进去才行。这里还要点名融创文旅城（原万达文旅城），配套游乐园、商业街、酒店群，这些都是城市级的配套，旅游景点的设定，你作为小区业主，这辈子能去享受几回呢？
所以在售楼处就要意识这些问题，不要等到回家之后才想起来配套“其实并没有什么卵用”。
户型图的套路
户型的内容比较复杂，本文不展开讨论了，只讲几个坑。
北方人一般都讲究“南北通透”，可是你得检查一下是不是真的南北通透，例如：
- 北边是厨房、厕所：平时不会天天开着厨房窗户或厕所窗户通风吧？
- 北边是连廊：中间户北边通常有连廊，而且连廊属于消防设施，建楼时候不能取消。平时楼房肯定不会天天起火，但可以有变态天天到连廊偷窥你家生活，而且连廊可能会挡光，所以打算买中间户的话要留意这个问题。
- 流线不畅：从南到北需要拐弯才能到达。如果住宅楼南北遮挡严重，这样通风也会不顺畅，不能算是南北通透了。
户型图通常只画了单个房间情况，没有标示整体楼层的情况。所以要结合工地现场确认一下是几梯几户，户型是中间户还是边户，东西两侧是否有其他住户，中间户向外突出多少，遮挡如何。有些高层还会有腰线，腰线太长的话会稍微有些挡光，介意的话要仔细问一下腰线的问题。
户型图还经常存在一个严重问题：上面没标尺寸。对吧？看到户型图没尺寸，当然要较真地问一下尺寸。那为什么说要“较真地”问呢？别忘了墙也占尺寸。另外要留意公摊的问题，100平的房子，去掉公摊，实际上只剩70多平，如果户型设计不好，三室每个屋子会变得很挤。
有硬伤的奇葩户型（例如南北太深、房间不是长方形而是有尖角形状）就别买了，住起来不舒服的。虽然经过精心设计以后奇葩户型也可以变得精致，但改造所需的设计费和装修费一定会让你后悔当初为什么不稍微多花点钱买个好点户型的房子。
当置业顾问说长三米的时候，你说到底是宽了，还是窄了？这个无法回答，不同人感受不一样，而且跟你后续的装修风格、后续要布置的家具甚至灯光颜色都有关系，所以前文会让你提前拿尺子在自己家感受一下。
样板间的套路
样板间主要是用来展示房间内部情况。
装修
为了吸引你买房子，开发商通常会花个几十万到几百万来做装修，房间的效果变得非常高端大气上档次、低调奢华有内涵。可是，既然买不起房子，那装修肯定也要省钱，最终当然达不到样板间的效果。
参观样板间时，别拿样板间的样子想象自己未来的家，而且需要特别留意“非交付标准”五个字，毕竟去掉非交付标准设施之后剩下的样子也不见得是未来实际交付的样子。
当然你还是可以给样板间拍个照，把房间的每个方面、每个角落都拍到，虽然将来不能用于维权，但是可以在你自己装修时稍微参考参考。
尺寸
人们都喜欢大房子，为了吸引你买，样板间当然要显得宽敞。房间去掉公摊之后实际面积就那么点，想显得宽敞，那当然要在尺寸方面造假。
有些开发商比较有诚意，直接用实体样板间（样板间设置在正在修建的楼内），这样房间尺寸自然是真实的。但是，房间尺寸不造假，那家具呢？比方说，双人床尺寸是1.8x2m，开发商做成1.6x1.8m，房间长宽两个方向不就都宽出20cm了吗？
一般开发商没那么有诚意，样板间是另外订做的，那样板间的房间尺寸就经常比实际尺寸宽，例如宽20厘米，墙再比实际尺寸薄一点，床窄20厘米，床头柜窄10厘米，这样总共就多出了50厘米。不光如此，屋门拆掉，屋内再放一面镜子，你看，豪宅的效果出来了！
所以本文一开始就提醒，前往售楼处之前务必带把卷尺。虽然卷尺也有造假版，但你自己买的尺子肯定比做样板间时候用的尺子靠谱吧？
公示栏的套路
按照有关部门规定，有些信息是要公示的，开发商他们不得不遵守这个规定。但是，开发商可以把这些公示信息放到角落里挂着，让你不特意找就找不到，找到了也得站着看，根本没有耐心看下去。
既然放到不起眼的地方，我们当然更要认真地看，拿手机拍下来，然后靠在舒服的沙发慢慢看，任凭置业顾问如何怂恿，先把文字看明白再说。
不利因素
前文已详细介绍不利因素，此处不再赘述。
居住公寓
居住公寓指光照不足的房间。有些房子挡光严重，光照常年不足，甚至到了十多楼还是严重挡光，因此选较低楼层时要特别留意这个问题，介意采光的话慎买。
安置房
有些小区会按照政府要求配建一些安置房。如果介意原住民回迁或外来租户，务必留意公示中是否有“安置房”、“保障房”、“人才公寓”等字样。
合同条文
合同通常是按政府标准制定的，并且需要在售楼处进行公示，所以一般都比较公平。但是，除了合同，开发商还会让你签订补充协议，而补充协议内容可以随意制定，要多不公平就可以有多不公平，而且这两类文件会放到让人没有兴趣留意观看的地方，让你没有心思较真。后一篇文章梳理了合同条文中的坑。
售楼处现场与置业顾问营造气氛的套路
置业顾问会催你，不买就快没了，平时在朋友圈也会发朋友圈，说XX政策调整，XX区域发展，不赶紧上车就要涨价。到了售楼处，也是敲锣打鼓地宣布成交多少多少。
现在是2020年，大城市的楼市基本上都凉了，国家也在重点维稳，不少城市政策都在收紧，就算稍微想放松一点，也会很快上演政策“一日游”。小城市或许还红火但用不了多久也会跟着大城市变凉，所以这些只是吓唬人的促销套路。现在真的不用着急——如果房子好卖，他们还需要促销吗？什么事情都不做房子也不愁卖吧！正是因为卖不动，才会靠各种手段忽悠人买嘛！
特价房的套路
特价房，不仅便宜，还会给人“正好能捡漏”的感觉。
难道真的是让你捡漏吗？当然不是了！
既然是特价房，说明肯定有便宜的原因，例如采光很差（差到15层还是居住公寓），或者挨着设备层，或者紧邻铁路线、高架桥、垃圾场等不利因素，或者跟安置居民混住，反正绝不是开发商良心发现或者简单地进行促销。
就算手里没钱，想靠捡漏省些钱，也要打听清楚便宜的原因之后再考虑入手。
关于展示、宣传资料与置业顾问介绍
展示、宣传资料与置业顾问介绍都不具备法律效力，拿去打官司也不能当作证据。但是，你仍然可以尽量收集宣传资料，给置业顾问偷偷录音，给售楼处展板、区位图和样板间拍照，作为日后控诉虚假宣传众多证据中的一部分呈现。
当然，你也完全可以假定置业顾问所有的话都是放屁，这样在交房的时候你就不会比其他被忽悠的业主失望了。
如何了解楼盘的问题
其实你是可以问到到房子或开发商的负面评论的。如何操作呢？假如同一片区有A、B两家开发商的盘，你对A有意愿，那么你可以去B的售楼处，假装对B房子感兴趣，顺便跟那个B的销售说，“我朋友最近对A比较感兴趣，推荐我买A”，B的销售就会很自然地把A的问题告诉你。无论是客观事实还是恶意中伤，先记下来，然后回家再慢慢分析。
不要急着交定金！
交定金之前，开发商会想办法伺候你，让你舒舒服服地交出那笔钱。一旦交了定金，你就从爷爷变成了孙子。讨钱浪费精力，放弃又浪费金钱，只能硬着头皮继续买，很多人就这样，明知道要被坑，结果还是被坑了，所以不要急着交定金。
什么时候交定金呢？当你摸清楚所有情报，了解各种坑之后还能下定决心购买，你就可以交定金了。