买房避坑指南（六）：不要买公寓！
有些人实在没钱，凑住宅钱费劲，看到公寓价格相对便宜，想买套公寓过渡。有些女性因为属于不婚族，或者害怕被男方抛弃，也想出于防御目的买一套公寓备用。虽然想法很好，但是本文仍然要提醒，除非你真的是地产行家或投资行家，十分清楚自己要做什么事情，否则无论如何也不要买公寓！
说明
本文所提“公寓”，指用地性质为“商务用地”、产权通常为四十年、房产证上明确为“公寓”二字的商务住宅。
另外还有一种“公寓”叫做“居住公寓”，那并不是本文所提到的“公寓”，只是采光很差的普通住宅，除此之外都一样。这种房子不在本文讨论范围内。
公寓的坑
公寓有很多坑，每一个坑都是性质恶劣的坑，所以无论置业顾问说得再动听，你也不要头脑一热就去买公寓。
产权问题
土地有产权期限。虽然到期之后政府不会直接把你轰出去，但是该办的手续还是要办的。住宅可以自动续期，但公寓作为商业用地，理论上讲需要重新交齐土地出让金，到时候这笔费用可能要由业主来承担。而且，产权期限从开发商拿地之后开始起算，不是从交房后开始起算，有些开发商拿到地之后捂着不开发，这样四十年产权已经白白用掉很多年了。
房产证上写着“公寓”二字是无法落户的（备注：有些城市能落）。独居的话无所谓，但是如果有孩子，孩子会因为没有户口而不能上学！有人说能上学？那应该是有人通过各种合法与非法手段争取来的，不像普通住宅一样有了户口就能轻松办理。
贷款困难
公寓的性质是商业，因此贷款要比普通住宅困难。例如：
- 不能使用公积金贷款。
- 首付比例比普通住宅高，撑死也只能贷到五成房款。
- 贷款需要在10年内还清。
尽管公寓总价比住宅小得多，但是背上了贷款，会对你再次买住宅贷款造成不利影响。如果愿意全款买倒是无所谓。
法律风险
不要小瞧法律风险！如果没有合法的手续，一旦发生纠纷，打官司很难打赢，找政府他们也不会替你说话，弄不好还会把你当成维稳对象。
商住公寓毕竟还是一个合法的东西，虽然有各种坑，至少还能办得出房产证。如果是“商改住”，即商业用地改为住宅（或者按商业住宅建设，等政府验收完成后再偷偷改成公寓），这本身就有很大法律风险，容易连房产证都办不出来。
有些城市的限购限贷政策中，商住公寓也会被计入限购限贷数量当中。有置换需求的务必要留意有关政策，而且建议靠租房而非买房来过渡。
被套牢
随便上网上搜索一下，就可以发现投资公寓的收益实在不好。
公寓收益方式主要分为出租和转卖两种。
先说出租。如果公寓位于商业繁华的地带，交通便利，居住需求极高，你还能靠收租金来维持。如果公寓位于郊区，交通不便，周围荒无人烟，或者周围住宅密集，甚至藏着一个城中村，你会发现连出租都租不出去。一边要及时还房贷，另一边却收不到租金，这种感觉会非常痛苦。
即便公寓能勉强租出去，你也不能指望租客的素质有多高。租公寓的租客平均素质更低，如果经常损坏房屋设施的话，每次转手就容易产生额外维修费用。
再说转卖。如果想靠低买高卖来赚差价，会面临两个严重的问题：
- 卖不掉：假如差不多攒够钱，急需把公寓换成现金时，你会发现你这套公寓换不出钱。要知道有些城市二手住宅都不一定好卖，甚至得赔钱卖，缺点更多的公寓也不太有理由比普通住宅好卖。
- 转手费用高：即便能找到接盘侠，因为公寓是商业性质，转手时要产生较高的交易税。通过中介买卖，你还要额外再付中介费。就算房子涨价，收益很容易就被这些费用给冲没了，更何况公寓是要持续贬值的。
所以把钱放到银行存定期也比直接扔给公寓靠谱，虽然放着会贬值，需要取钱的时候也会损失些利息，但至少能随时取出来，不像公寓把钱扔进去就套牢了。
其他问题
相比于以上各项，下面都是些小问题了：
- 户型问题：不通透。
- 房屋质量问题：例如装修质量不好，Loft高度不够等。住宅有的维权，公寓也可以有。
- 挤：当你早上上班的时候，你就会感受到，你不光要在公司的写字楼挤电梯，刚出家门就要跟着一大群人挤电梯，一万人挤那三四部电梯，你甚至可能会感觉爬楼梯（就是趴在地上那个爬）都比坐电梯快。
- 贵：公寓水电费按商业水电收费，价格是普通水电的两三倍。
- 没有燃气：有燃气？那应该用不正当手段装上去的，给消防部门打电话举报一下就会被拆了。
- 如果物业管理差劲，你还会发现，碰上个扰民的邻居更让人痛苦。如果是美容美发还好，要是KTV、会所、酒店，或者是XXOO的场所……
如果还是想买一套？
关于公寓的坑，本文只是简单总结，写得很粗，如果还是想购买，请找一些写得更深入的分析文章来决策。
对于缺钱的人来说，公寓不能买，但是可以租别人的公寓。这样不仅少了大量损失，还能帮房东少赔点钱（注意租公寓往往比合租住宅贵），一举两得。不过租房之前还是建议多跑一跑，也许找合租或者老破小整租更省钱。
对于可能会进入长期单身状态的人来说，如果你还没到被轰走的时候，请把买公寓的钱放到银行里，实在到了被赶出家门的时候可以先临时找个地方租，然后再好好规划一下人生，仔细了解公寓的坑之后再掏钱出来买公寓。
对于不差钱的人来说，公寓可以买来出租，但需要仔细选择地段、产品，精细地计算房租，否则很容易得不偿失。另外也可以找一套好一点的公寓拿来当落脚点，只不过这种公寓价格通常是按一套几千万来算，普通人根本玩不起。